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上海产城融合之样本 | 夜访新桥:市郊产业园“不打烊”

2019/10/23 12:36:41

上海产城融合之样本 | 夜访新桥:市郊产业园“不打烊”

松高科一期沿河景观

 

这是一座地处上海外环线之外的产业园,很年轻,只有8岁。所在的地方,属于市郊松江新桥的乡镇工业地块。然而,短短几年,这里却屡创奇迹——到去年底,园区每家企业平均占地仅1.2亩,已开发地块亩均税收200万元左右,是松江全区平均水平的近20倍;目前,在全市104个产业区块的开发区综合评价中,其发展速度指数跃居第一,且土地集约等一系列指数,均位列前十强……市级层面专家组在调研之后,认为这是乡镇工业园区转型升级的成功样本,业内称之为“新桥模式”。

 

这里叫“漕河泾松江高科技园”。新近,又改名为“临港松江科技城”。说是要把园区活力从8个小时延长到16小时,开发团队也从“产业推动者”升级为“城市建设者”。

 

市郊“16小时不打烊”的产业园,会是怎样一番图景?相比市中心,市郊产业园的晚上,基本是黑漆漆、静悄悄。临港松江科技城是否有活力?夜晚看更加真实。于是记者一行特地选择“夜访”,没想到还真“出乎意料”。

 

科技绿洲一期

 

油菜花田边的咖啡馆

 

晚上6时多,车从G60高速下来,拐向莘砖公路。远远已看见,一幢幢“亮闪闪”的建筑,矗立在市郊夜空下的田野上,十分醒目。这就是临港松江科技城了。

 

一家星巴克咖啡馆,就开在园区商业板块——棕榈广场一楼拐角处。推门进去,大半位子竟还是满的。“这间星巴克,倒不像开在郊区,晚上9点多还有人呢。”家住附近的王小姐惊异于星巴客当年的落户,“几年前这里还是荒凉的田野呢”,如今店里高峰时也需要排队了。不过,离咖啡馆不远的地方,依然能看到麦田、油菜花田

 

杜玉梅博士开玩笑说,衡量一个地区是否有吸引力,不妨研究一下“星巴克指数”。她是临港松江科技城投资发展有限公司总经理助理,对园区成长过程中的一点一滴记忆犹新。她说,星巴克于2014年10月10日开业,是棕榈广场的第一批商户;当时,第一批商户中不少都享受了免租优惠,但星巴克并未要求享受减免,而是在一番调查摸底之后,迅速拿下了200多平方米铺面。

 

“现在,园区已落户300多家企业,职工8000人左右。”杜玉梅介绍说,目前住在园区里的职工并不多,而是分散居住在不同地方。为此,园区配备了60多辆班车,每天发往松江新城、九亭地铁站、莘庄地铁站等4个方向。

 

但这一现状,很快将被改变。在棕榈广场东面,面向园区职工的全装修公租房小区,将于今年上半年投入使用,届时可入住上万人。临港松江科技城投资发展有限公司总经理丁桂康表示,今后,这里不再是一个运营8个小时的产业园,而将成为一个产城融合的大规模功能性综合体。

 

更热闹的据说还“未完待续”。在棕榈广场的南面,一条1.5公里长的城市产业长廊——“拉斐尔云廊”已经动工,共包括26幢80米高的建筑,届时将成为上海外环外最大规模的商务楼宇群。在功能上,除了顶级商务办公、五星级酒店等,还将配备湿地公园、机器人文化主题公园等。

 

漕河泾健康跑  岳诚 摄

 

把园区交给懂市场的行家

 

夜访次日上午9时多,园区3号楼的一间会议室里,1989年出生的“海归”朱译正对着PPT滔滔不绝地讲解着。他的两边,端坐着同样是“85后”的三位同伴。坐在他们对面静静听着的,除了丁桂康、杜玉梅等园区高层,还有松江区分管产业发展的副区长陈宇剑。

 

朱译正在讲演的项目,是一个VR(虚拟现实)产业孵化平台,准备与园区携手打造,双方已经商谈了近两个月。他们的团队,已集聚了一批VR 创业项目,准备抢占风口。“之前,我们到许多园区考察过,最后瞄准了这家园区。这里的管理团队除了服务态度好,还有一个特别突出的优点,就是对产业的理解和研究很深入,对人才十分尊重。”朱译如是说。

 

“考量一个项目,除了看潜力、看前景,还有一个关键是看人,看团队带头人的视野和格局。别看这几个人年轻,但专业程度很高,对市场的调研也很深入……”丁桂康告诉记者,园区不断追求更高、更新的产业方向,引入朱译他们这个平台项目,正符合园区的诉求。让丁桂康自豪的是,在最近的短短两年里,园区重点推进3D打印产业发展,集聚了一批细分领域的优势企业,包括德国SLM、联泰、光韵达、悦瑞电子等,已成为全市3D打印企业最集聚、产业生态最完善的产业园区。

 

把园区交给懂得市场的行家里手——这被认为是临港松江科技城成功的最大奥秘。陈宇剑告诉记者,正是临港集团派驻的专业团队,成为这个产业园成功的最关键因素之一,“他们在规划定位、建筑设计、招商网络、品牌管理、产业培育等方面,专业化、市场化的水平都很高”。作为松江区和临港集团的产物,这个园区并没有设立管委会,而是采取了公司化的开发运营模式。“无事不伸手,难事伸援手”,是政府部门在这一合作模式中的自我定位。

南部综合体效果图

 

“新桥模式”正在复制

 

对于外界所说的“新桥模式是乡镇工业园区转型升级样本”,陈宇剑的理解很直接——“当时,是新桥镇主动与漕河泾接洽,希望能够合作开发镇里的产业园区,后来得到了区里的大力支持和推动;即使现在,这个园区的土地,仍属于乡镇工业地块。”“其实,相比市郊大多数的乡镇工业园区,这个园区已从原来的车间经济、工厂经济,成功转向了科技引领的新型园区经济,并实现了新型工业化、新型城镇化、城乡一体化的融合推进。”

 

在新桥模式中,政府、园区、农民、企业抱团发展,形成了紧密的“利益共同体”,做各自擅长的事情。

 

既不同于以往的政府主导,也不同于产业园区唱独角戏,2007年漕河泾松江园区由新桥镇农村集体经济组织和漕河泾开发区共同出资,各占49%和51%的股份,实现国有资产与镇级集体资产的捆绑。漕河泾开发团队,在招商引资、筛选项目、服务企业等方面比地方政府更为专业,通过先期规划和严格的考察机制,确保入驻企业符合区域的产业导向。新桥镇和松江区政府则可以卸下招商引资的部分重担,腾出更多力量,积极营造良好的外部环境。

 

而让农民集体持股、分享发展红利,也赢得了农民在动拆迁等方面的大力支持。几年来,在股东方未新增投入的情况下,新桥镇农村集体资产股本价值已从4000万元增长到了1.64亿元。
新桥模式能否复制?临港松江科技城用实践回答了这个问题。现在,临港松江科技城已从最初的新桥镇1300亩,拓展到了新桥、九亭两镇的2700亩土地。其中,园区二期建成的科技绿洲,就处在九亭镇范围,去年上半年交付使用,现在入驻率60%以上,签约率更是超过80%。同时,临港松江科技城正积极参与九亭、新桥老工业地块的二次开发。

 

目前,继九亭之后,“区区合作、品牌联动”的新桥模式,又相继被复制推广到了中山街道、佘山镇、洞泾镇等。换言之,包括新桥在内,一共有5个街镇在复制推广这一模式。杜玉梅透露,应市郊其他区县和外省市之邀,园区已在更广的范围内开始复制新桥模式。

高科二期沿河景观实景图

 

专家点评


 寇宗来(复旦大学教授、博导,复旦大学产业发展研究中心主任)

 

“新桥模式”能够成功的关键,到底在于开发主体的市场化、专业化,还是区位优势、成本优势,或者是打造“利益共同体”等创新做法?我觉得,应该是上述几种因素综合作用的结果。

 

与上海绝大多数产业园相比,漕河泾是走在市场化前列的。从供给侧结构性改革的角度来看,新桥模式的本质是优化资源配置效率。在经济减速换挡、产业提质增效的新形势下,政府不宜继续像过去那样全盘主导工业园区的开发建设,而应该“把最好的资源,交给最好的团队,追求最好的效益”,充分发挥专业团队对市场敏锐、对企业更有辨别力的优势。

 

(编辑邮箱:jfshquxian@163.com)